Как продать квартиру с материнским капиталом в 2022 году: все варианты, подробные расчеты

материнский капитал Сделки

В статье подробно рассказываем как продать квартиру с материнским капиталом: подробные расчеты всех вариантов, условия продажи, денежные компенсации, в какие инстанции обращаться.

Основная масса молодых родителей используют материнский капитал для приобретения недвижимости. Но со временем жилье становится тесным или некомфортным для молодой семьи. И поэтому большинство семей приходят к решению приобрести другое жильё, более комфортное или поближе к центру.

В законе не сказано, что недвижимость, купленная на материнское пособие, невозможно продать. Эти операции должны проводиться в соответствии с законом, который обеспечивает поддержку молодых семей с детьми. В нем подробно излагаются все обязанности родителей перед своими детьми, правила распоряжения любым имуществом своих детей и как продать квартиру с материнским капиталом.

В соответствии с законодательством родители, или лица, которые их заменяют, обязаны обеспечить своих детей все условия для комфортного проживания и право на часть от общей жилплощади.

Главнее всего для родителей – это соблюсти все права детей, которые находятся под контролем опекунского совета. Все необходимые операции должны сопровождаться письменным разрешением соответствующих органов.

А после достижения совершеннолетия, от них нужно получить согласие в письменном виде, которое нужно заверить у нотариуса.

Условия продажи квартиры с материнским капиталом

Чтобы продать квартиру с материнским капиталом, она должна быть собственностью всех членов семьи в равных долях.

В случае, если при покупке квартира была оформлена на одного из родителей, прежде чем продавать, ее нужно переоформить на всех членов семьи. Это можно сделать в течение полугода.

Если дети уже совершеннолетние, тогда от них нужно получить согласие, а в случае, если они не достигли 18 лет, то одобрение требуется от опекунского совета.

После приобретения новой квартиры, детям необходимо выделить такие же доли, как и от прежней жилплощади. В некоторых случаях разрешено выделить меньшую часть, только если новые условия будут намного выше прежних.

Кроме согласия опекунского совета требуется одобрение от представителей Пенсионного фонда. А сели для погашения разницы был оформлен кредит, тогда потребуется дополнительно предоставить разрешение от банка.
Новая жилплощадь должна быть заранее подготовленной. Создать для детей в новом жилье такие же условия или на порядок выше, чем на прежнем месте. А также новую квартиру нужно зарегистрировать в Государственном реестре.

Родители обязаны принести в опекунский совет все доказательства того, что интересы малолетних детей не будут ущемлены.

По закону право на собственность разделяет все права на квартиру между членами семьи. Родители должны руководствоваться интересами детей. Поэтому все операции строго контролируются со стороны Государственных структур.

В случае развода родителей, доля детей остаётся прежней. Это право обеспечено законодательством России, согласно которому любой, кто был прописан в квартире, может претендовать на часть от её продажи.

Также за квартиру нужно внести налог, если она была в собственности не более трех лет.

Самым важным условием считается воссоздание комфортных условий в новом доме, который был куплен на средства от материнского капитала. И в некоторых случаях разрешается купить квартиру или дом с меньшей квадратурой, если на это есть очень веская причина. Например, если один из детей серьезно заболел и ему необходимо лечение. При этом родителям полагается снизить свою долю в новой квартире, чтобы детям достались равные части.

Допустимые сроки совершения продажи

Продажу квартиры с материнским капиталом можно совершить в любое время. Обязательным условием является получение официальное разрешение. Без него нотариус не имеет права оформлять документы по сделке, а в Государственном реестре будет невозможным получить право на собственность.

Если в ЕГРН выдали справку, ее нужно в течение месяца (ровно 30 дней) предоставить опекунскому совету. А если за этот срок сделка не была завершена, нужно будет получить разрешение заново.

Налог на продажу

Нужно ли платить налог при продаже квартиры с материнским капиталом?

Платить не нужно. Согласно законодательству России собственник квартиры, который владеет ею больше чем 3-5 лет, имеет право не платить налоговый сбор и освобождается от сдачи декларации «3-НДФЛ». Также не платят налог те семьи, которые успели оформить сделку за время единого периода, или в случае, когда семья не имела возможности воспользоваться налоговым вычетом. Для того, чтобы разобраться в конкретном случае, нужно проконсультироваться со специалистами в данной сфере.

Платить нужно. При продаже квартиры, нужно платить налог в том случае, если жилье было в собственности продавца менее 3 лет (с 2016 г – до 5). Срок владения квартирой определяется от момента получения официальной выписки в Едином Государственном Реестре Недвижимости. Срок считается по месяцам: тогда соответственно 36 – 60 месяцев.

Если квартира приобретена до 2016 года, а срок владения был не
больше, чем 3 года, то подойдут оба варианта налоговой системы:

  1. От официальной стоимости, которая указана в договоре, отнимается 1 млн. рублей налогового вычета. Это в том случае, если он полагается.
  2. От стоимости по договору передачи недвижимости отнимается официальная цена, по которой была куплена квартира.

Оба варианта предполагают самостоятельную подачу декларации на применение налогового вычета. Это процедура не стандартна, поэтому каждый налогоплательщик имеет право подать заявление и, если это возможно в конкретном случае, то его одобрят.

Если квартира с материнским капиталом была приобретена позже 2016 года, а в договоре купли-продажи указана цена намного больше 70% от ее оценочной стоимости, налог можно оплатить по тем же схемам. При этом берется за основу оценочная стоимость на начало года, когда были переоформлены права на владение квартирой.

Сумму налога рассчитывается следующими способами:

  1. от кадастровой оценочной стоимости отнимается 70% (1 млн. рублей), если это положено;
  2. отнять как минимум 70% от кадастровой стоимости, документально подтверждённой на основе стоимости, за которую была куплена квартира.

Как продать квартиру, приобретенную на материнский капитал

Для начала нужно позаботиться о равносильном возмещении имущественных долей, которые предназначаются детям. В новом доме дети должны получить такие же права, как и в предыдущем. Для выполнения этого условия, нужно заключить одновременно 2 сделки по продаже одной квартиры и купли новой.

Также возможны два варианта:

Первый – временно прописать детей в доме или квартире близких родственников. Это только пока не решится вопрос с жильём. Если сделка находится на стадии оформления, после внесения задатка в договоре можно указывают детей в качестве собственников и прописать их доли в будущей квартире.

Второй – подписать предварительное соглашение по продаже квартиры и покупку новой, а также шаблон договора для опекунского совета.

Если оформляется договор дарения, также нужен шаблон для органов опеки.

Компенсация вместо новой квартиры

С разрешения органов опеки детям полагается денежная компенсация за продажу квартиры с материнским капиталом. Она должна в полной мере компенсировать стоимость их долей в квартире материнским капиталом с учетом рыночной стоимости на момент совершения сделки. В органы опеки можно подают заявление с подтверждением стоимости каждой доли, которая полагается детям по закону. После одобрения открываются банковские счета для хранения денежной компенсации за недвижимость.

Денежные средства можно хранить на накопительном или депозитном счету, которые разрешается заморозить до достижения 18 лет, либо с правом родителей и опекунов распоряжаться деньгами в интересах малолетних детей.

Добавить комментарий

  1. Наталия

    Хорошо бы, если бы эту статью читали люди ещё до того, как купят квартиру на маткапитал. А то как ни спросишь такую мамочку, как вы квартиру собрались продавать потом — в ответ только большие глаза и вопрос :»А что? Могут быть какие то трудности?» Изучайте статью! Не будьте наивными! Может, в какой то ситуации проще подкопить, а не ввязывать в это всё детей, выделять им доли и потом искать, как их обеспечить жильём при продаже.

    Ответить