Как подготовить квартиру к продаже в 2022 году: все документы, расходы

Подробно рассказываем как подготовить квартиру к продаже в 2022 году: документы, рекламу, передачу квартиры покупателю. В последнее время рынок недвижимости настолько переполнен, что порой, кажется, продать квартиру быстро, да еще и без хорошего дисконта просто невозможно. На самом деле это не так.

Да, продажа недвижимости достаточно сложный процесс, но тем не менее если грамотно к нему подойти, то продать квартиру можно за достаточно короткий срок и при этом с минимальным дисконтом, а может быть и вовсе без него.

С чего начать подготовку недвижимости к продаже

Если у недвижимого объекта имеется несколько собственников, каждый из них должен предоставить письменное согласие на продажу. Если не будет согласия хотя бы одного из них, то о продаже не может быть и речи. Если же недвижимый объект находится в долевой собственности, то договор о продаже заключается у нотариуса, а собственники недвижимости заверяют свое согласие подписью.

Делается это в присутствии нотариуса и остальных собственников. Если же речь идет о совместной квартире (без распределения по долям), то вполне будет достаточно договора, составленного в обычной письменной форме. Заверять у нотариуса его нет никакой необходимости.

Отсутствие обременений на недвижимость

Если недвижимый объект является залоговым либо находится под арестом, то продать его нельзя. Арест накладывается в том случае, если, например, в ходе судебных разбирательств решается вопрос, кому принадлежит данная квартира. И пока судебное разбирательство не завершится, на недвижимый объект будет наложен арест. Соответственно продать её будет нельзя.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до того момента, пока собственник не выплатит за неё кредит. Но даже если вы до конца не рассчитались с банком, не стоит расстраиваться. В случае необходимости вы можете продать залоговую квартиру. Единственное необходимо получить согласие банка.

Обратите внимание, что все сведения о наличии обременения на жилье (рента, арест, залог и прочее) содержатся в выписке из ЕГРН. Поэтому если вы решились на продажу квартиры, то этот документ должен быть у вас на руках. Покупатель непременно попросит вас его предоставить.

Подготавливаем необходимый пакет документов для продажи

Для продажи квартиры необходимо заранее подготовить следующий перечень документов (оригиналы):

• Выписка из домовой книги либо ЕЖД (единый жилищный документ). В этих документах содержится информация о владельце недвижимого объекта и прописанных в ней лицах. Имеют ли они право проживать в этой квартире после ее продажи и имеются ли у собственника задолженности за коммунальные услуги.

Для получения ЕЖД необходимо обратиться с паспортом и запросом (заявлением) на предоставление этой услуги в МФЦ. Документ формируется на месте. Также в МФЦ вы можете обратиться за получением выписки из домовой книги. Если речь идет о новостройке, у которой имеется своя управляющая компания, то обратиться за выпиской можно в управляющую компанию. У каждого документа есть свой срок действия. У ЕЖД он составляет 60 дней, а у выписки из домовой книги — 1 месяц.

Что лучше взять — выписку или ЕЖД? Все зависит от типа дома. Для элитной недвижимости и в кооперативах с обособленной управляющей компанией берется выписка из домовой книги. В остальных случаях заказываем ЕЖД.

• Выписка из ЕГРН. Она содержит в себе информацию о собственнике недвижимого объекта, и на основании какого правоустанавливающего документа он является его владельцем. А также в ней содержится информация о наличии обременений. Ее можно заказать на официальном сайте либо можно обратиться в офис Росреестра. Срок её действия составляет 1 месяц.
• Документ, подтверждающий право собственности. Он должен быть на руках. Но если вы его потеряли, то можно обратиться в Росреестр для получения дубликата. Если сделка была нотариально заверенной, тогда запрашиваем дубликат в архиве нотариуса.

Это были основные документы. Кроме них покупатель имеет право запросить и дополнительные документы:

• Если недвижимость приобреталась в браке, потребуется согласие в письменной форме от супруга или супруги.
• Техпаспорт из БТИ. С его помощью вы сможете доказать, что в квартире не проводилась перепланировка. А если она и была проведена, то узаконена. Найти покупателей на квартиру с неузаконенной перепланировкой практически невозможно. Для получения техпаспорта необходимо обратиться в БТИ или же МФЦ.
• Многие покупатели требуют справку из психдиспансера для того, чтобы убедиться, что продавец не страдает психическими заболеваниями. Ведь в противном случае родственники продавца могут через суд оспорить сделку.

Подготавливаем квартиру к продаже

Для того чтобы привлечь внимание покупателей, необходимо осуществить предпродажную подготовку квартиры. Она заключается в следующем:

1. Уберите все лишние, в том числе ненужные личные вещи. Квартира не должна быть загроможденной, но при этом и не пустой.
2. Если состояние квартиры оставляет желать лучшего, сделайте косметический ремонт. Если есть необходимость в замене кранов, труб, розеток и выключателей, замените их. По окончании ремонтных работ наведите порядок в квартире — промойте полы, окна, зеркала, кафель в ванной. Смените занавески и покрывала. Ведь порой даже такие незначительные изменения могут преобразить квартиру.
3. После того как вы полностью привели квартиру в порядок, сфотографируйте каждое помещение (зал, спальни, кухню, санузел, прихожую). Причем фотографировать нужно не только квартиру, но и подъезд и двор. Делать это лучше всего днем при естественном освещении.
4. В объявлении о продаже необходимо указать характеристики квартиры, описать её преимущества, сколько у нее собственников. Объявление должно быть максимально информативным, но при этом лаконичным.

Покупатель найден: что делать дальше

Проверьте документы – все ли вы собрали. Возможно, что-то упустили или какие-то справки уже устарели и их необходимо заново заказать.

Чтобы убедиться в серьезных намерениях покупателя, многие продавцы требуют аванс или задаток. Как правило, это небольшая сумма. В Москве она составляет в среднем 50 тысяч рублей.

Получив деньги от покупателя, обязательно напишите расписку, чтобы в дальнейшем избежать проблем. Кроме того, необходимо понимать, что аванс и задаток — это разные вещи.

Аванс представляет собой предоплату, которую необходимо вернуть, если сделка не состоится. А задаток – остается у продавца если покупатель передумает заключать сделку. В момент передачи денег необходимо подписать договор задатка либо авансового соглашения. А также указать срок, в течение которого необходимо заключить сделку и стоимость сделки.

Составление договора и условий сделки

Зачастую, как правило, бывает достаточно составления простого договора. Но если недвижимый объект находится в долевой собственности, то заключать договор придется только у нотариуса. В документе необходимо указать следующие пункты:

• Полная стоимость недвижимого объекта.
• Сведения о каждой стороне, участвующей в сделке.
• Полный адрес и описание недвижимого объекта.
• Срок, к которому нужно освободить квартиру.
• Права, обязанности и ответственность каждой стороны.

Заключение сделки и передача квартиры новому собственнику

1. Передача денег. Необходимо заранее арендовать ячейку в банке. Деньги в нее покупатель должен заложить в день заключения сделки. В этот же момент не лишним будет заключить дополнительное соглашение, где должно быть указано, при каких обстоятельствах покупатель может вернуть свои деньги.Для этого потребуется предоставить договор купли-продажи, заверенный печатью Регистрационной палаты и паспорт. На данный момент существует несколько способов передачи денег, но этот способ считается более надёжным.
2. Заключение договора. Если он составлен в простой форме, то подписать его можно сразу же в банке. А вот если договор был заключен у нотариуса, то подписывается он соответственно у нотариуса после передачи денег.
3. Регистрация сделки. После заключения договора новому владельцу вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ, для регистрации перехода права собственности. При себе нужно иметь паспорт и соответственно сам договор купли-продажи. Процедура регистрации нотариальной сделки может длиться до четырех дней. А на регистрацию обычной сделки может потребоваться до десяти дней.
4. Получение денег: для доступа к деньгам продавец должен предоставить договор купли-продажи, зарегистрированный на нового собственника и паспорт.
5. Передача квартиры. Осуществляется она после регистрации перехода права собственности. В момент передачи квартиры должен быть составлен и подписан акт приема-передачи, в котором должно быть прописано, что недвижимый объект передан покупателю в том состоянии, которое было указано в договоре купли-продажи. Сделку можно считать заключенной при передаче недвижимого объекта и подписании акта приёма-передачи.