Купить квартиру в залоге в 2022 году: все преимущества и риски

Покупка квартиры с обременение ипотечным залогом Сделки

В статье рассказываем как купить квартиру в залоге в 2022 году. Разбираем все способы, все преимущества, все риски. Делаем обзор необходимых документов.

Квартиры, которые находятся в залоге всегда продаются дешевле, чем квартиры без обременений. Поэтому в большинстве случаев, покупатели обращают внимание именно на чистоту документов. Для покупки квартиры в залоге всегда нужно тщательно проверять все документы и прописывать все условия в договоре купли-продажи.

При покупке квартиры важней всего будет ее история. Так как ни хороший ремонт, ни удобная планировка не исправит наличие плохих документов.

Как проверить наличие чистых документов

Приобретение квартиры в залоге многоэтапный процесс, а в некоторых ситуациях даже рискованное дело.

Основным в проверке документов будет, присутствие каких-либо обременений на жилплощадь. А именно имеют ли еще кто-то право собственности, не учитывая владельца. В определенных случаях, имея ограниченные права на жилое помещение, хозяин может ее продать. Все это будет зависеть от того, какие именно были наложены обременения, причины их наложения.

К данным видам относятся:

  • ипотека это взятие кредита в банке, в обмен на заложение жилья;
  • пожизненная рента будет существовать, пока собственник помещения жив;
  • аренда, содержит в себе подписание соглашения между арендатором и арендующим, на длительный срок;
  • арест несет в себе некое ограничение на право собственности. Накладывается он на определенное время;
  • доверительное управление заключается между собственником и третьим лицом, которое будет присматривать за помещением;

Приобретение квартиры в залоге

Довольно часто владельцы квартиры приобретенной в ипотеку, стараются как можно быстрее продать его. Данная схема проводиться для улучшения жилищных условий, при невозможности погасить ипотеку.

Тогда жилое помещение переходит к новому собственнику, а отягощение снимается еще до подписания договора.

В любых из выше перечисленных случаях, сделку заключить возможно будет только с разрешения банков, выдавшие имеющийся залог. Признать сделку не действительной возможно только в том случае, если владелец в разорительном состоянии.

Обычно квартира, которая находится в залоге, имеет одного залогодержателя, а именно банк выдавший кредит. Но бывают случаи, что данное жилье оказывается заложенным у нескольких лиц. Поэтому наличие тайных залогодержателей, может стать довольно серьезной проблемой при ее покупке.

Покупка квартиры с обременение ипотечным залогом

Продажей квартиры в залоге может заниматься банк или собственник, только с разрешения банка. Выгодней для покупателя будет заключение предварительного договора.

Покупка осуществляется по предварительному договору купли-продажи. Для того чтобы сделка считалась безопасной, обе стороны заключают предварительную сделку, в которой оговариваются все необходимые нюансы.

Сумма, которая была внесена за погашение кредита, будет считаться авансом. В случае, если старый владелец отказывается от передачи жилья, покупатель в праве сразу обратиться в суд.

Как происходит смена выплаты займа и должника

Данная схема заключает в себе, переход кредита от должника к новому собственнику ипотечного жилья. Банк в таком случае обязуется выдать новое право собственности. Новому владельцу необходимо внести деньги на 2 кредитных счета.

Так как первый счет — это перечисление денег бывшему владельцу, а второй — банк получает средства по наличному расчету. Затем отягощение с жилищного помещения снимается, покупатель становиться полноправным владельцем.

Но даже в такой гладко пройденной сделке, могут появиться некоторые проблемы. Банки могут поставить ограниченную покупку недвижимости. То есть приобрести данную недвижимость возможно, только если она находится в том же городе, где была выдана ипотека. Межрегиональные подписания сделок на жилье с обременением не проводятся совсем.

Заключение договора без участия банка

С финансовой точки зрения, такое подписание довольно выгодное. Перед непосредственным заключением сделки, продавец обязан рассчитаться полностью с банком. Полученные средства при продаже квартиры, будут являться расчетным счетом.

Обременения по жилью могут быть сняты только в течение 5 дней. А на переделку права собственности еще около 10 дней.

За это время покупатель имеет полное право отказаться от подписания договора. Ведь после того, как залог будет снят, на квартире могут оказаться и другие обременения. Собственник может вынести решение об аресте квартиры за какие-либо другие долги. Причем сделать это он может сразу после внесения средств по кредиту.

Проблемой, которая может привести к суду, может послужить следующая. Так как снятие обременения в росреестре, занимает довольно долгое время. Продавец просто может отказаться от продажи. В этом случае банк не получает деньги по кредиту, а покупатель в свою очередь лишается жилья. Решить все это можно через суд, но это так же приведет к значительным задержкам.

Подписание договора купли продажи без смены залогодателя

Данная сделка проходит только с разрешения банка, который выдал ипотеку. При таком подписании договора, новый владелец не обременяется выплатой средств по кредиту.

В этом случае жилье так же остается в залоге, но обязательства выплаты сохраняются за продавцом. Обычно такие сделки проходят в присутствии трех сторон: банк, продавец и покупатель. Расчет по жилью проводится в любой удобной форме.

Приобретение ипотечного жилья с торгов

Довольно часто на аукционах можно встретить выставленные банком на продажу квартиры. Делается это в том случае, если владелец находится в списке злостных неплательщиков по кредитам.

Во время приобретения данного жилого помещения, покупатель имеет право сразу провести расчет наличными, или открыть новый кредит для погашения залога. Но это может быть только в том случае, если покупатель оформит ипотеку в том банке, который продал квартиру.

Когда новый кредит погашает долг по старым документам, с должника снимаются все обременения. Новый владелец получает полное право собственности, но жилплощадь все равно остается в залоге.

Как узнать о возможном аресте выбранной квартиры

В государственный реестр немедленно заносятся данные по жилому помещению, на которое накладывается арест. Проверить эту запись заказчик в праве самостоятельно. Имеющеюся информацию можно узнать при помощи сайта государственных услуг.

Эти сведения действительны всего 10 дней. Узнать необходимую информацию про квартиру лучше заранее, пока не был вложен задаток или заключен договор купли продажи.

Жилое помещение все равно остается в зоне риска, даже если на сайте нет информации об аресте. В любых из выше перечисленных ситуациях, заключение сделки по обремененной квартиры, займет достаточно долгое время. Так как наличие закладной, в этой ситуации просто необходима.

Она является документом, подтверждающим право банка на заложенную жилплощадь. Выдаваться данный документ может как в бумажном, так и электронном видах.

Закладная может быть выдана хозяину только после того, как будет полностью погашен ипотечный кредит. Без этой бумаги, снять обременения с недвижимости невозможно. А учитывая это, заключенный договор купли-продажи нельзя будет провести через единый государственный реестр.

Задавайте свои вопросы в комментариях. Мы отвечаем на все комментарии в течение дня.

Добавить комментарий

  1. Sandra

    Это положительный момент, я изучу этот вопрос задолго до этого.

    Ответить